W skrócie
- Terminy i jakość w budownictwie wymagają realistycznego podejścia do harmonogramu, zmian projektowych i ryzyk organizacyjnych.
- Budowy nie da się zatrzymać i wznowić jednym przyciskiem, ponieważ każda przerwa wpływa na podwykonawców, dostawy i kolejne branże.
- Przy inwestycjach finansowanych z dotacji harmonogram ma znaczenie nie tylko organizacyjne, ale również formalne i finansowe.
- Jakość wymaga czasu, dlatego nadrabianie opóźnień za wszelką cenę może zwiększać ryzyko dla całej inwestycji.
Spis treści
- Terminy i jakość w budownictwie – kontynuacja tematu
- Budowy nie da się zatrzymać i uruchomić jednym przyciskiem
- Dlaczego wykonawca najczęściej ponosi odpowiedzialność za opóźnienia?
- Szczególna odpowiedzialność przy inwestycjach finansowanych z dotacji
- Jakość wymaga czasu
- Rolą generalnego wykonawcy jest chronić inwestycję
- FAQ
- Podsumowanie
- Komentarz autora
- Informacje o autorze
Terminy i jakość w budownictwie – kontynuacja tematu
Zapraszamy do zapoznania się z treścią drugiej części naszego artykułu, w którym poruszamy temat niezwykle istotny w branży budowlanej, czyli terminów i jakości. Czy istnieje możliwość pogodzenia, bez ponoszenia ryzyka, tych dwóch elementów?
Pierwsza część artykułu pt. „Terminy i jakość w budownictwie – jak pogodzić jedno z drugim bez ryzyka dla inwestycji?” rozpoczęła nasz nowy cykl, w którym chcemy przybliżać zagadnienia i niuanse związane z naszą branżą. Tak jak zaznaczyliśmy w poprzedniej publikacji: budownictwo nie dla każdego jest otwartą księgą. Jego blaski i cienie widać często dopiero po kilku dobrych latach pracy w tej branży.
Mamy nadzieję, że w sposób przystępny i czytelny będziemy – w formie artykułów – przybliżać szczegóły naszej pracy. A robimy to m.in. po to, Szanowne Czytelniczki i Czytelnicy, byście też mieli okazję lepiej poznać naszą pracę od zaplecza. Zapraszamy zatem do zapoznania się z kolejną publikacją.
Budowy nie da się zatrzymać i uruchomić jednym przyciskiem
To aspekt, który bardzo często pozostaje niewidoczny dla osób niezwiązanych zawodowo z budownictwem. Jeżeli określony zakres robót zostaje wstrzymany z powodu zmian projektowych lub oczekiwania na decyzje techniczne, nie oznacza to, że po kilku tygodniach przerwy budowa wróci dokładnie do punktu, w którym została zatrzymana.
Jak zauważa Piotr Leszek, jeden z prezesów 2P Budownictwo:
- Proces budowlany przypomina mechanizm składający się z wielu współpracujących ze sobą elementów. Wykonawca ma zakontraktowanych podwykonawców, zamówione materiały, zaplanowane dostawy oraz przygotowany harmonogram kolejnych branż. Jeżeli jeden z elementów zostaje zatrzymany, konsekwencje obejmują całą inwestycję.
Podwykonawca, który miał rozpocząć prace w określonym terminie, bardzo często kieruje swoją ekipę na inną budowę. Dostawcy przesuwają produkcję lub transport materiałów. Kolejne branże tracą możliwość wejścia na przygotowany wcześniej front robót.
Po usunięciu przyczyny przestoju proces nie wraca automatycznie do wcześniejszego stanu, gdyż generalny wykonawca musi ponownie koordynować harmonogram, uzgadniać terminy z podwykonawcami, organizować nowe fronty robót oraz minimalizować skutki wcześniejszych przesunięć. To ogromna praca organizacyjna, której często nie widać w oficjalnych raportach postępu inwestycji.
- Największym kosztem zmiany projektowej bardzo często nie jest sama zmiana. Największym kosztem jest utrata płynności procesu budowlanego – dodaje Piotr Leszek.
Dlaczego wykonawca najczęściej ponosi odpowiedzialność za opóźnienia?
W praktyce inwestycyjnej często spotykamy się z sytuacją, w której analizując przyczyny przesunięcia terminu zakończenia inwestycji, koncentrujemy się wyłącznie na zdarzeniach występujących na budowie.
Wskazywane są poprawki wykonawcze, dodatkowe odbiory, korekty zbrojenia czy konieczność wykonania robót uzupełniających. Oczywiście, takie sytuacje występują i stanowią naturalny element procesu budowlanego.
Jednocześnie znacznie rzadziej analizuje się czas poświęcony na przygotowanie zmian projektowych, uzyskiwanie decyzji, prowadzenie uzgodnień czy oczekiwanie na dostawy wynikające z nowych rozwiązań technicznych. W efekcie bardzo często oceniamy skutki, pomijając rzeczywiste przyczyny problemu.
Szczególna odpowiedzialność przy inwestycjach finansowanych z dotacji
Coraz większa liczba inwestycji realizowana jest przy wykorzystaniu funduszy europejskich, programów rządowych, pożyczek preferencyjnych oraz innych źródeł finansowania zewnętrznego.
W takich przypadkach harmonogram inwestycji staje się nie tylko narzędziem zarządzania budową, ale również dokumentem mającym wpływ na rozliczenie środków finansowych. Dlatego już na etapie planowania warto uwzględnić odpowiedni margines bezpieczeństwa.
- Zmiany projektowe, problemy z dostępnością materiałów, konieczność dodatkowych uzgodnień czy nieprzewidziane warunki realizacyjne nie są wyjątkiem od reguły. Są naturalnym elementem procesu inwestycyjnego. Tworzenie harmonogramu bez uwzględnienia takich rodzajów ryzyka powoduje, że nawet niewielkie zmiany mogą zagrozić realizacji całego przedsięwzięcia – słusznie twierdzi prezes 2P.
Jakość wymaga czasu
Największym zagrożeniem dla inwestycji nie jest samo przesunięcie terminu. Jest nim próba odzyskania utraconego czasu za wszelką cenę.
To właśnie wtedy pojawia się presja na skracanie przerw technologicznych, prowadzenie wielu prac jednocześnie, nakładanie się branż oraz realizację robót w warunkach niesprzyjających zachowaniu najwyższej jakości.
Budownictwo pozostaje jednak dziedziną, w której pewnych procesów nie da się przyspieszyć bez konsekwencji. Technologia wymaga czasu, beton wymaga czasu, materiały wymagają czasu. Jakość również wymaga czasu.
Rolą generalnego wykonawcy jest chronić inwestycję
W 2P Construction Group wychodzimy z założenia, że rolą generalnego wykonawcy nie jest wyłącznie realizacja robót budowlanych. Naszym zadaniem jest również identyfikowanie ryzyk, koordynowanie wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego oraz ochrona interesów inwestora w perspektywie całego cyklu życia obiektu.
Czasami oznacza to konieczność powiedzenia rzeczy niewygodnych: że określony termin wymaga korekty, że zmiana projektowa wpłynie na harmonogram, że przyspieszenie prac może odbyć się kosztem jakości.
- Profesjonalne zarządzanie inwestycją nie polega na składaniu obietnic niemożliwych do spełnienia. Polega na podejmowaniu decyzji, które pozwalają osiągnąć cel inwestora w sposób bezpieczny, przewidywalny i trwały. Bo ostatecznie sukces inwestycji nie jest mierzony datą zakończenia budowy. Jest mierzony tym, jak obiekt funkcjonuje przez kolejne lata – dodaje na koniec Piotr Leszek.
FAQ
Czy budowę można szybko wznowić po przestoju?
Nie zawsze. Po przestoju generalny wykonawca musi ponownie skoordynować harmonogram, dostępność podwykonawców, dostawy materiałów i kolejne fronty robót. Dlatego wznowienie procesu budowlanego często wymaga dodatkowej pracy organizacyjnej.
Dlaczego opóźnienia nie zawsze wynikają z pracy wykonawcy?
Na harmonogram inwestycji wpływa wiele czynników: zmiany projektowe, decyzje techniczne, uzgodnienia, dostępność materiałów, praca podwykonawców oraz działania innych uczestników procesu. Wykonawca często odczuwa skutki tych decyzji jako ostatni.
Dlaczego inwestycje finansowane z dotacji wymagają szczególnej ostrożności?
W przypadku inwestycji finansowanych z dotacji harmonogram ma wpływ nie tylko na organizację budowy, ale również na rozliczenie środków. Zbyt napięty plan może zwiększyć ryzyko problemów formalnych i finansowych.
Czy jakość wykonania można utrzymać przy dużej presji czasu?
Można, ale tylko wtedy, gdy harmonogram pozostaje realny. Skracanie przerw technologicznych, nakładanie się branż i przyspieszanie prac za wszelką cenę może negatywnie wpłynąć na jakość oraz trwałość inwestycji.
Podsumowanie
Terminy i jakość w budownictwie trzeba traktować jako dwa elementy tego samego procesu. Harmonogram jest ważny, ale nie może pomijać realnych ryzyk, które pojawiają się podczas realizacji inwestycji.
Druga część artykułu pokazuje, że przestój na budowie nie jest wyłącznie chwilową przerwą. Może oznaczać konieczność ponownej koordynacji podwykonawców, dostaw, frontów robót i całego procesu organizacyjnego.
Dlatego profesjonalne zarządzanie inwestycją nie polega na obiecywaniu nierealnych terminów. Polega na podejmowaniu decyzji, które chronią inwestora, wykonawcę i końcową jakość obiektu.
Komentarz autora
Ten artykuł rozwija temat rozpoczęty w pierwszej części cyklu i pokazuje mniej widoczną stronę pracy generalnego wykonawcy. Z perspektywy 2P Construction Group szczególnie ważne jest pokazanie, że terminowość inwestycji zależy nie tylko od samego placu budowy, ale także od decyzji projektowych, dostępności materiałów, koordynacji branż i realnego zarządzania ryzykiem.
W praktyce najważniejsze jest nie tylko to, aby zakończyć budowę w określonym terminie, ale aby obiekt dobrze funkcjonował przez kolejne lata. To właśnie dlatego jakość, bezpieczeństwo i trwałość powinny być traktowane jako pełnoprawne elementy harmonogramu.
Informacje o autorze
Piotr Leszek
Współwłaściciel 2P Construction Group.
Od ponad dwunastu lat związany z realizacją inwestycji budowlanych. W swojej pracy koncentruje się na praktycznym zarządzaniu procesem budowlanym, koordynacji działań wykonawczych oraz odpowiedzialnym podejściu do jakości, terminowości i bezpieczeństwa inwestycji.
2P Construction Group
Firma realizująca inwestycje budowlane, wspierająca inwestorów w procesie wykonawczym i organizacyjnym. W swoich publikacjach dzieli się praktycznym doświadczeniem z placu budowy oraz perspektywą generalnego wykonawcy.
Źródła
Materiały własne i doświadczenie 2P Construction Group.